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房价最便宜的二线城市 中国房价必涨十大城市

2018-7-28 12:10| 发布者: admin| 查看: 7| 评论: 0

摘要: 住房保有税是对于房产的产权人在持有期间所征收的一种税,从税种所属关系上来看是物业税的一部分。房价房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,即房价:土地价格 建筑物价格,是房地产 ...

住房保有税是对于房产的产权人在持有期间所征收的一种税,从税种所属关系上来看是物业税的一部分。

房价

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,即房价:土地价格 建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。房价有三种存在形式:要约价格、成交价格、申报价格。

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要约价格随市场行情随时波动,成交价格是供需双方博弈后的结果,申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格,而申报价格质量非常差。2015年12月3日,中国社会科学院发布报告表示,房价在经历较快上升后,2016年第二季度后,有出现一波断崖式下跌的可能;但商品房投资有望缓慢回升,对经济增长带动有望增强。

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    上海证券报周四(12月19日)报导,中国社会科学院周三(12月18日)发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2013-2014)》预测,在2014年,前期上涨过快的国内一、二线城市,房价短线见顶稳中有降,三、四线城市楼市颓势延续。

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    绿皮书预测,一、二线城市房价最快将在明年第一季度短线见顶,到2014年第四季度前,房价将稳中有降。

    对于一、二线城市房价短线将见顶的预测,绿皮书分析直接原因有四:一是房价大幅上涨使住房支付能力下降;二是今年住房销售爆发性增长,自住型住房需求被大量消耗,在限购政策不出现转变的条件下,需求后期增长乏力;三是近两年开发商争抢“地王”预示着后期住房供给将显着增加;四是房价过快上涨的城市政府将面临较大的压力,调控政策全面升级,这些调控政策可以暂时缓解市场恐慌情绪。

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    绿皮书认为,在以中西部地级市为主体的三、四线城市,住房市场将延续目前的滞销态势,部分城市房价可能步入下跌通道,“鬼城”现象可能扩大。而在几大城市群内的中小城市,仍可能维持相对较好的发展趋势。

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    《住房绿皮书》的研究结果显示,2013年全国的土地供应政策呈现“一刀切”的局面,这种现象又进一步导致土地供应不足,加剧供求矛盾。报告认为,一线城市和部分发达二线城市住房需求旺盛,应该相应增加土地供应;而其他三、四线城市如果住房价格出现下降,住房供给过剩,就应该合理控制土地供给量,通过消耗已有库存的方式逐步缩小供给。

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    社会科学院学部委员、著名经济学家张卓元说,“这几年中国的房价上涨,特别是一、二线城市房价上涨,说明靠行政手段控制房价效果有限,且可能短期有效,长期来看还是有问题。”今后要更多靠经济手段、市场手段去控制房价。

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    他表示,将来房地产税很可能是地方税里主要的税种之一,这是一个重大的改革举措;建立全社会的房产信用基础数据统一平台,推进部门信息共享也很重要。

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楼市崩盘(Property market crash)是指房产市场价格,突然出现急剧下跌。楼市崩盘会带动其他领域的产业升级,极大促进内需,由于房价已让大部份人压力重重 ,地产崩溃让全民以轻松的姿态面对生活。

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安信证券70页重磅地产研报:有一种永远振荡上涨的房价

“从明天起,关心粮食和蔬菜;我有一所房子,面朝大海,春暖花开!”——海子。

再诗意的人生也逃不了住所的问题,两年前的2014年初,经历了13年火爆的市场之后,杭州房价传言的大跌(德信·北海公园和天鸿·香榭里两个楼盘)曾引发市场恐慌及全国房价崩盘的预期,当时我相继写了房价和白银时代的两篇深度报告,论述房价不会崩盘(全国供需比119%,供需比在80-120%的基本均衡范畴)并预计以深圳为代表(供需比33%)的供严重不应求的城市将在适当宽松下再迎上涨,而以营口为代表(供需比476%)的供严重超过求的城市很难再有房价上涨的空间,该文章后来获得央行货政司领导电话探讨,而最后限购放开的顺序几乎和我们供需比的排序一致,同时提出白银时代是2010年开始而不是市场普遍预计的2013年,行业销售、投资及开工大周期见顶或许在2020年前后,房价则难言见顶,当然也别把标题简单的理解为永远上涨。

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时隔两年,房价的暴涨在超乎很多人预料之余,又使得崩盘论甚嚣尘上,虽然关于房价的观点在14年我们就有了结论,但我们这次又做了大量的、深度的研究,总共研究了23个国家近60年的房价趋势(除第1篇70页深度之外,后续将推出美日俄德四国市场的深度分析),本文主要想解决四个问题,但研究的过程包含房价的方方面面,值得细读之:1)探讨那些非常流行但又有明显错误的房价观点 ;2)构建基于供需原理的计量模型论证当前的房价到底有没有泡沫;3)从国际比较的角度分析中国房价的趋势如何,我们到底是日本模式or俄罗斯模式or美国模式;4)解决大家最关心的中国房价在什么情况下会下跌的问题。

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一、那些误导众人且非常流行但又有明显错误的房价观点

1、错把房地产产业到顶等同于房价到顶:犯这种错误的很多,不乏诸多知名的经济学家和研究人士,一个产业的黄金期过去,销售投资热潮消退,并不代表行业产品价格的到顶,这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同,这种太过直接的联想容易得到很多人的认可,但却迷惑了很多需要买房的人,甚至错过了财富积累最好的时候。

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2、错把人口作为衡量房价周期的核心因素:中国的购房人口在2017年是个明显的拐点,我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量,但对价格周期而言,有些时候与人口并不是那么严密正相关。以美国为例,拉斯维加斯人口增长率(气泡大小表示)远高过底特律,但房价表现(横轴)却并没有比底特律好很多,也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几,主要原因在人均收入(纵轴)差异上(这个是我们后文重点阐述内容)。

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此外,人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关(右图所示),典型如旧金山的房价表现。


2012年8月19日,央视财经频道在拉萨举办“2012幸福城市市长论坛”,论坛期间发布中国城市幸福排名数据:幸福感排名前十的省会城市(十大幸福之城)是:拉萨、太原、合肥、天津、长沙、呼和浩特、石家庄、济南、银川、重庆,拉萨连续6年位列居民幸福感前三名。

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降首付无法解决中国楼市高库存

    2月2日下午4点多,中国央行、银监会发布房贷新政,在非“限购”城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

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同时,放宽了二套房贷首付条件,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。而此前,在同样条件下,购房者需要结清原有贷款,才能享受30%的首付。

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这是继去年“930新政”后,短短4个月时间内,房贷政策的再次放松。在政策出台的时间选择上,也不同于惯常的3月的“两会”前后,而是提前到了春节前。反映出宏观经济和房地产市场都面临着巨大的压力。熟悉房地产行业的不难看出,此次政策目标仍然是去库存。但从目前全国楼市的基本面来看,仅仅降首付,是无法解决高库存难题的。

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从政策效果来看,降首付对楼市的销量是有刺激作用的。2015年“930新政”后的销量回升可以证实这点。当时,“930新政”把非限购城市的首付比例从30%下调至25%。首付下调后,36个非限购重点城市四季度销售面积比前三季度均值增长了34%,而一线城市的增幅为27%。而且,降首付也是2015年众多救市政策中,仅有的对一线以外城市更利好的政策,虽然幅度并不显著。

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既然降首付能刺激销售,为什么仍然无法解决高库存?这还需要从国内楼市的基本面说起。

目前,城市间表现分化已成为国内楼市的基本特征。除少数一线城市供不应求、市场火爆以外,二线城市中也有一部分的发达城市表现不错,这些城市包括南京、苏州、武汉等,当地住房存量压力不大,同时经济稳定、人口仍保持增长。

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由于市场供求关系平衡,这些城市对刺激政策反应明显。因此,降首付的效果主要体现在这部分基本面不错的城市上。但问题是,这些城市占全国市场的比重很小,排名前40位的重点城市新房销量仅占全国总量的30%左右,剩下的70%才是楼市去库存的关键地区。

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这些三四线发展中城市,一方面新房和土地存量压力大;另一方面,由于人口外流、经济放缓而住房需求萎缩。楼市的实际销售数据可以佐证。2015年在一系列救市政策刺激下,前40位重点城市年销量增幅为18%,其余那些占全国70%比重的三四线城市销量增幅仅为2.

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8%。在这些地区,降首付的作用是很小的。因为首付比例的降低,并没有改变购房者的负担——房屋总价、按揭利息都没有变化。试想一下,在那些居民不缺住房、新房存量高企,同时房价也没有上涨可能的城市,人们会因为首付降低就去多买一套房子吗?显然是不会的。因此,仅靠降首付是无法解决高库存难题的。

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其实,从政府的角度来看,降首付已经是目前拿得出手的,为数不多的选择之一了。降息、降准、减税等救市政策,从去年的实践结果来看,对一线城市影响显著而对三四线基本没效果,还扩大了城市间的不平衡。热议中的买房退税也是一样,仅利好收入水平高的一二线发达城市。

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农民进城、户籍优惠等政策见效太慢。笔者曾提议的公积金改革住房银行也非旦夕可成。因此,在全国房地产开发投资下滑、库存仍在上升的当下,只能先用降首付来稳定局面。

目前国内各地楼市表现的分化,也为救市政策出了难题。全国一刀切的政策难免会对一线城市火上浇油。因此此次房贷新政,把执行的空间留给地方。对于那些楼市已经相关活跃的非限购城市,比如南京、苏州等,其实已经不需要额外的刺激政策了。

(作者系中原集团研究总监。本文仅代表作者观点。)

(金融时报 )

德媒:春节后京沪房价“疯涨” 中小城市楼市惨淡


京沪楼市节后疯涨 全国百城房价排行榜2016最新:2016年全国100城市最新房价排行榜

春节前后,官方一系列密集的"去库存"政策大都将京沪排除在外,但北京和上海两地"高烧"的楼市近期却又出现一轮"闻风上涨"的热潮。

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高位入市业主"解套"

"年初还是250万左右,春节后二手房经纪人给我的报价就涨到了270万(人民币,下同),这两天又涨了5万",近期打算"卖小房换大房"的北京居民小蔡告诉中新社记者。小蔡在2013年年末,北京二手房价处于高位之时,在北京朝阳区以近270万元的价格买下了现在这套50多平方米的住房。

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"刚到手就赶上2014年的楼市调整",小蔡感叹,当时房子的报价从270万元一路跌至最低的210万元左右,"舍不得卖,相当于被套住了!"去年随着北京二手房市场的持续回暖,小蔡购房小区的同户型二手房价逐步回升。

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今年不到一个月时间,小蔡的房子报价又涨了25万元 北京春节后二手房成交价量双双上涨。据伟业我爱我家数据中心统计,春节后首周(2月14日至2月20日)里,二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,节后首周交易量为2010年以来的最高值。期间,北京二手房成交均价为每平方米4.15万元,较2015年全年均价上涨5%左右。

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中国房价行情平台及禧泰公司其他数据产品中的数据内容(若无特殊说明)均采用房地产市场数据体系,数据内容以存量房为主,兼顾新房及成交数据。

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数据产品中的内容主要是对发布在市场中的房产挂牌信息价格、供给量等数值的统计结果。其中,物业及小区信息是禧泰公司通过产生数据交互的社区服务机构和交易数据挖掘获取到的。 禧泰通过自有知识产权的数据处理机制对收集到的信息进行重新组织、过滤重复、异常排除,在经过人工核对流程后,得到全面、及时、客观的房地产市场供给数据,并在中国房价平台及其他的数据产品中应用。

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数据来源渠道包括客户填报、中介公司及售楼处的系统对接、5000万人次用户的发布及上万家房地产网站的数据收集。

一般情况下,目前国内的房产交易数据可被区分为:市场数据/真实成交数据/申报数据。 相较于市场数据及申报数据,真实成交数据限于法律约束及授权权限,难以获取。而申报数据往往因申报者的避税趋向而发生严重失真。因此,禧泰通过对市场挂牌数据的收集及处理,并判别市场数据中存在的重复、异常,为数据用户提供更为客观的数据服务。 右图为:2012年~2013年北京市申报单价及市场单价的占比比对。

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禧泰建立了结合机器识别及人工判断的质量反馈机制,从而在一定程度上去除了挂牌交易信息中的重复和异常情况,以保证统计计算结果的合理性。 禧泰随时关注市场挂牌数据与真实成交数据之间的关系。随着互联网的不断普及,房地产市场的逐渐成熟,市场挂牌数据与真实成交数据之间的差值越来越小。 右图为:禧泰定期抽样的,对业主(房产中介)提出的房产挂牌价格与真实成交时点下成交价格的差值统计。

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仍有部分业主因个人及时间因素选择上调出售价格,而大部分中介及业主的挂牌价格与最终的成交价格差异趋小。在禧泰于2012年的统计中,出售房产的平均让价空间为2.59%,出租房产的平均让价空间仅为1.79%。 同时,禧泰通过全球开放研究实验室,向申请数据研究的非营利性机构提供数据授权。并一同致力于不断提高禧泰数据质量,挖掘数据应用深度的创新研究中。

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下表是解释中国房价行情平台提供的数据服务中所涉及的重要数据字段的释义。-->数据类别释义单位供给指供给数据,是禧泰通过多种方式实时收集的市场供给的房产出租、出售数据。 关注指需求数据,是禧泰通过完全开放的信息平台--城市房产网站获取买房者或租房者的浏览轨迹,从而分析出关注的热点。

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 房价指房产建筑物连同其占用土地在特定时间点的市场价值。 租金指房产建筑物连同其占用土地在特定时间段内因转让不动产使用权而获取的收益。

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 (楼盘)小区指拥有可上市流通交易房产的建筑物或建筑群。例如住宅小区、写字楼、商业街等。 物业(社区)无论是否拥有可上市流通交易房产的建筑物或建筑群,均统称为物业,或物业社区。

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 附近指在平面上,以一定距离为半径的圆内范围。附近/周边范围一般是半径为500m或1km的圆内。 单价指供给方及需求方在公开的买卖或租赁交易市场中提出或关注的单位价格。

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元/㎡;元/月/㎡面积指供给方及需求方在公开的买卖或租赁交易市场中提出或关注的不动产的建筑面积。㎡总价指供给方及需求方在公开的买卖或租赁交易市场中提出或关注的总价或月租金。元,万元;元/月供给量指新增供给量,是在统计时间内首次在公开交易市场中的新增房产数量。

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套静态投资回收期指投资不动产经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间,是同期房价与租金的比值。年行情(走势)指房产交易在一段时间内,交易价格等其他指标一般情况。

网站中多以折线图展示行情的变化。 结构(分布)指房产交易在一段时间内,交易价格等其他指标的结构情况。网站中多以频率分布直方图展示结构。 自动估价指基于禧泰房地产大数据,自主研发的禧泰AVM房地产自动估价服务。 房价租金地图指基于地理信息系统,结合房价情况统计生成的平面地图,可直观了解区域内房价行情。

若无特殊说明,中国房价行情中涉及的计算方法均为算数平均或累加,其中不含经验系数(权值)的判断或人为因素的干扰。平台中所展示的图表都将对图表中的统计对象、统计时间、统计频率等内容做出说明。

原则上,中国房价行情中公开的历史行情数据时间跨度不超过统计时间前的121个自然月。结构数据图表中对应的百分比数值经过四舍五入,因此数据加和可能不等于100%。

中国房价行情平台在一般情况下将会在每月月初更新以上数据内容。如无特殊情况,数据更新将在每月3日前完成。若网站中的默认数据内容不符合您的应用需求,您可与禧泰取得联系,线下获取数据定制服务。


从第八位的南京开始,大部分城市的租金差别不大,比如南京平均租金为33.23元,第14名的温州租金为30.21元。总体上看,沿海发达地区的城市房价高,房租也比较高。在14个平均租金过30元的城市中,除了哈尔滨,其他城市均位于沿海地区。

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相比之下,42个主要城市中,租金最便宜的几个城市分别是石家庄、呼和浩特、无锡、乌鲁木齐和合肥。其中石家庄和呼和浩特的平均租金都低于20元,其他三个城市也仅略高于20元。倒数第五的合肥尽管近来房价快速上涨,但平均租金也仅有21.52元,这说明租金相比房价有一定的滞后效应,预计未来该市房租上涨仍有较大空间。

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厦深收租回报期最长

不过,租金涨幅虽然快,但是还无法追上房价上涨的步伐。这其中,房屋租售比可以反映一个城市的收租回报周期。

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按照国际惯例,租售比是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标,指每平方米月租金与房价之间的比值,国际标准通常为1∶100到1∶200。不过由于国情等方面的差异,例如发达国家在房屋持有环节的成本更高,因此房租也会更贵。

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再比如,中国的消费观念与发达国家不一样。中原地产首席市场分析师张大伟说,中国购房者资金来源与西方不同,不仅来自夫妻双方,他们的父母也会出钱付首付;其次,发达国家的房产自有率比较低,对房产的热衷程度不高,购买后用于自住的用途高,投资价值不高。而在中国,房产在整个社会财富里面作为储蓄用途抗通胀的比例很高。因此相比收入,中国的房价水平更高。

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因此,综合各种原因,中国的房屋租金回报周期也远远比国际标准更长。《第一财经日报》记者统计20个房屋的租金回报周期最长的一二线城市数据显示,这些城市的房屋租金周期大多超过400个月以上(即使第20名的武汉也接近这一数字)。

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其中,房屋租赁回报周期最长的是二线城市厦门,房屋租售比高达1∶756,也就是说,需要出租房屋756个月(约63年)才能收回购房的本钱。

厦门的回报期之所以这么长,与其近年来快速上涨的房价有关。自2009年以来,厦门房价都保持上涨的势头,即便是2014年全国房价下行调整的时候,厦门房价仍持续上涨,尤其是在今年以来一二线房价的上升过程中,厦门作为二线“四小龙”的一员,涨幅相当惊人。

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50多岁的陈先生来自福建泉州,目前在浙江做点小生意,2014年底在厦门杏林湾入手了一套80多平方米的房子,每个月要还1.2万元左右,去年年中由于资金紧张,陈先生一度想要卖掉这套房子,不过最后还是支撑下来。“幸好支撑了下来,现在这套房子升值了至少100万,做生意要赚多少年才能赚到啊。”

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“厦门房价基本就是喊上去的。”去年8月以后一直在厦门各个区域看房的肖先生说,相比去年8、9月,现在厦门城区的大部分房价已上涨三四成。“现在许多上班族靠自己已经不大可能买得起这边的房子。”

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根据中国房价行情平台的数据,5月份厦门的平均房价已达到29027元,超过一线城市广州近9000元,直逼北上深,位居全国第四。不过房价在高涨,房租上涨相对较慢,目前厦门的租金水平位居全国第六,仅相当于北上深的五成多,相当于广州的86%。这也说明,相比高涨的房价,厦门的实体经济所能支撑的租金水平要滞后很多。

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另一个经济特区深圳位居第二,其租售比为1∶740,相当于要收租62年才能回本。尽管深圳的房租也涨了不少,但毕竟房价上涨的速度更快。2015年以来,深圳大部分区域的房价都涨了一倍以上。

在厦深之后,是去年下半年以来房价高速增长的二线城市南京,其租售比达到1∶631,相当于要收租53年才能回本。北京排名第四,租售比与南京相近。上海位居第五,其租售比也达到了1∶616。这五个城市的租售比都超过了1∶600。

值得注意的是,相比房价,租售比排名靠前的城市,不再是一线城市“专属”,多个二线城市均涨幅靠前,例如除了租售比周期最长的厦门外,南京也高居第三,珠海、温州、苏州、天津和合肥分列第6到第10位。

这其中,厦门、南京、珠海、苏州和合肥都属于去年下半年以来房价高涨的二线城市。但是由于房租远远没有房价上涨的步伐快,因此这些城市的房屋租赁周期也在不断拉长。

租赁回报周期过长,也影响了住房租赁市场的培育。张大伟认为,租售比过低是影响建立住房租赁市场的关键因素,要想达到《意见》想要的效果,需要后续配套措施的出台,使房价不再大幅上涨,整体价格平稳,租售比提高,这样才能建立完善的住房租赁市场。


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